Zasady ochrony osób nabywających na tak zwanym rynku pierwotnym lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne zostały uregulowane przez przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej dalej: „ustawą deweloperską”, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Zgodnie z art. 40 ustawy deweloperskiej Rada Ministrów została zobowiązana do dokonania przeglądu funkcjonowania przepisów tej ustawy i do przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania, wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od dnia jej wejścia wżycie. Realizacja powyższego obowiązku została przeprowadzona przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej jako „UOKiK”) w okresie od kwietnia do grudnia 2013 r. i obejmowała badanie wzorców umów deweloperskich oraz praktyk stosowanych przez deweloperów w obrocie konsumenckim. Dodatkowo Prezes UOKiK przeprowadził ankietę skierowaną do ok. 1000 podmiotów funkcjonujących w branży deweloperskiej takich jak: deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe czy banki. Ankieta ta obejmowała czynniki ekonomiczno-prawne, które wpływały na kondycję rynkową firm deweloperskich. Kolejnym korkiem było przeprowadzenie konsultacji z przedstawicielami branży ubezpieczeniowej, bankowej, deweloperskiej oraz z notariatem, a także z organizacjami reprezentującymi interesy konsumentów.
Przeprowadzony przez Prezesa UOKiK przegląd wykazał, że wprowadzenie ustawy deweloperskiej przyczyniło się do zwiększenia ochrony konsumentów, w szczególności poprzez wprowadzenie obowiązku otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego
W okresie od stycznia do marca 2014 r. Prezes UOKiK przeprowadził konsultacje międzyresortowe (Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Rozwoju i Infrastruktury, Ministerstwo Sprawiedliwości, Komisja Nadzoru Finansowego), których przedmiotem było zebranie opinii na temat funkcjonowania ustawy w praktyce wraz z ewentualnymi propozycjami zmian.
Przeprowadzony przez Prezesa UOKiK przegląd wykazał, że wprowadzenie ustawy deweloperskiej przyczyniło się do zwiększenia ochrony konsumentów, w szczególności poprzez wprowadzenie obowiązku otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, a także zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Pomimo pozytywnej oceny funkcjonowania ustawy deweloperskiej, podmioty biorące udział w badaniu wskazywały na szereg spraw wymagających uregulowania bądź doprecyzowania.
Propozycje zmian legislacyjnych
W związku z wynikami przeprowadzonego badania Prezes UOKiK w projekcie informacji Rady Ministrów dla Sejmu o skutkach obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z propozycją zmian przedstawił własne propozycje zmian legislacyjnych obejmujących między innymi uregulowanie w ustawie deweloperskiej umów rezerwacyjnych, wprowadzenie sankcji finansowych nakładanych na deweloperów, którzy nie stosują środków ochrony wpłat nabywców, doprecyzowania treści umowy deweloperskiej oraz kwestii załączników do tej umowy, czy uregulowanie kwestii dokumentów, które powinny stanowić źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości.
Po przyjęciu przez Sejm Informacji Rady Ministrów o skutkach obowiązywania ustawy deweloperskiej Prezes UOKiK, na podstawie upoważnienia Prezesa Rady Ministrów r., opracował projekt założeń do zmian ustawy deweloperskiej, który ostatecznie przybrał formę projektu nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Projekt nowej ustawy deweloperskiej zakłada wprowadzenie licznych mechanizmów mających na celu przede wszystkim poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
Aktualnie ustawa deweloperska przewiduje, że w celu zabezpieczenia środków wpłaconych przez nabywców deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Różnica pomiędzy rachunkiem zamkniętym a otwartym polega na tym, że środki deponowane na rachunku otwartym podlegają częściowej wypłacie po zakończeniu kolejnych etapów zgodnie z harmonogramem inwestycji, natomiast środki zgromadzone na rachunku zamkniętym zostają wypłacone w całości po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce deweloperzy najczęściej zakładają otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez dodatkowego zabezpieczenia w postaci gwarancji. Ten sposób zabezpieczenia rodzi jednak ryzyko po stronie konsumenta w przypadku np.: upadłości dewelopera. Co prawda ustawa z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne przyznała nabywcom lokalu lub domu pozycję analogiczną do sytuacji wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo, jednak rozwiązanie takie nie eliminuje ryzyka utraty środków, którymi deweloper dysponował. Dodatkowo upadłość dewelopera, który swoje przedsięwzięcie finansuje kredytem hipotecznym rodzi po stronie nabywców ryzyko braku środków na zaspokojenie ich roszczeń, po zaspokojeniu roszczenia banku, jeżeli udzielenie kredytu miało miejsce przed dokonaniem wpłat na rachunek powierniczy.
Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
W projekcie nowej ustawy wprowadzono dodatkowe zabezpieczenie, jakim jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą mieli obowiązek wpłat składek na ten fundusz odpowiednio od wybranego rodzaju środka ochrony. Wysokość składek będzie dostosowana do sytuacji panującej na rynku za pomocą rozporządzenia. Podstawą wyliczenia wysokości składki na fundusz, jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki funduszu będą przeznaczane na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadku upadłości dewelopera. W praktyce upadłość dewelopera w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego często pozostawiała konsumentów z kredytem bankowym oraz niedokończoną budową. Zabezpieczeniem dla nabywców w takiej sytuacji zdaniem Prezesa UOKiK ma być Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który na wypadek bankructwa dewelopera gwarantuję wypłatę wszystkich wpłaconych przez nabywcę wpłat.
W następnym artykule zostaną poruszone proponowane w projekcie ustawy rozwiązania dotyczące m.in.: zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej i innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności stron umowy w tym zakresie.
Część 2 artykułu TUTAJ
Autor: Ernest Bucior, radca prawny Russell Bedford Poland
