Sprawy, które pod rygorem nieważności wymagają uchwały walnego zgromadzenia podjętej za zgodą wszystkich lub większości komplementariuszy zostały określone w art. 146 § 2 i 3 ksh. Do tego katalogu zalicza się m.in. uchwała w sprawie zbycia nieruchomości spółki. Należy tutaj podkreślić, że przepis ten odnosi się wyłącznie do „zbycia” nieruchomości spółki, co pozwalałoby przyjąć, że już nabycie nieruchomości przez spółkę nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia.
Odesłanie do przepisów dotyczących spółek akcyjnych
W omawianym kontekście pewne wątpliwości może budzić treść przepisu art. 126 § 1 pkt 2 ksh i zawarte w nim odesłanie nakazujące stosować odpowiednio do spółek komandytowo-akcyjnych przepisy ksh dotyczące spółki akcyjnej. Mianowicie art. 393 pkt 4 ksh., który w przypadku spółek akcyjnych statuuje wymóg uchwały walnego zgromadzenia w stosunku do nabycia i zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości.
Powyższe prowadzi do sytuacji, w której powstaje pytanie czy uchwała walnego zgromadzenia wymagana jest wyłącznie dla zbycia nieruchomości (art. 146 § 2 pkt 4 ksh) czy również jej nabycia przez spółkę art. 393 pkt 4 ksh). Przed transakcją sprzedaży nieruchomości jest to kluczowa kwestia, która wymaga wyjaśnienia.
Dwa odrębne poglądy doktryny
W tym zakresie w doktrynie można napotkać dwa poglądy, które odrębnie postrzegają źródło kompetencji walnego zgromadzenia w spółce komandytowo-akcyjnej. Pierwsze z nich stoi na stanowisku, że kompetencje walnego zgromadzenia określone w art. 146 ksh winny być na podstawie art. art. 126 § 1 pkt 2 ksh uzupełnione o kompetencje zgromadzenia ujęte w art. 393 ksh dotyczące spółek akcyjnych. Drugi z poglądów twierdzi, że ustawowe kompetencje walnego zgromadzenia w spółce komandytowo-akcyjnej są opisane w art. 146 i innych przepisach działu IV tytułu II Kodeksu spółek handlowych w sposób wyczerpujący i nie ma podstaw do sięgania tutaj, przez art. 126 § 1 pkt 2, do uzupełnienia tych kompetencji o te, które są wyliczone w art. 393, a nie są wymienione w przepisach dotyczących spółki komandytowo-akcyjnej. W szczególności z mocy ustawy w spółce komandytowo-akcyjnej zgody zgromadzenia wymaga tylko zbycie nieruchomości spółki (art. 146 § 2 pkt 4), ale już nie jej nabycie (art. 393 pkt 4) (M. Rodzynkiewicz (aut.) w: Kodeks spółek handlowych. Komentarz, 2018 t., komentarz do art. 146, teza 3, LEX/el.). Aktualnie drugi z przedstawionych poglądów wiedzie prym wśród przedstawicieli doktryny.
Nabycie nieruchomości bez uchwały
W przypadku nieruchomości spółki (art. 146 § 2 pkt 4 ksh) wymóg podjęcia uchwały walnego zgromadzenia ogranicza się tylko do ich zbycia. Tym samym nabycie nieruchomości jest przedmiotem swobodnego działania ze strony komplementariuszy prowadzących sprawy spółki i reprezentujących spółkę (A. Szumański w: Kodeks spółek handlowych. Komentarz do art. 1-150 KSH, Tom I, S. Sołtysiński (red.), 2012 r., komentarz do art. 146, teza 6, Legalis/el.).
Praktyczne problemy
Sam fakt istnienia odmiennych stanowisk doktryny co do źródła kompetencji walnego zgromadzenia w spółce komandytowo-akcyjnej, może przejawiać się tym, że notariusz przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości będzie wymagał podjęcia uchwały walnego zgromadzenia również przy nabyciu nieruchomości przez spółkę. Zawarcie przez doświadczonego prawnika odpowiednich postanowień w treści statutu spółki komandytowo-akcyjnej pozwala na uniknięcie takiej sytuacji.
Autor: Magdalena Mączka Radca prawny, Russell Bedford Dmowski i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka Sp. k.
