Wynagrodzenie za roboty budowlane – wybrane zagadnienia

Przyglądamy się kilku elementom, które w tym zakresie są ważne.

Nasza kancelaria pomoże państwu zarówno w przygotowaniu odpowiedniej umowy o roboty budowlane,  jak i udzieli profesjonalnego wsparcia na każdym etapie realizacji inwestycji - zapraszamy!

Umowa o roboty budowlane – zagadnienia wstępne

Istota umowy o roboty budowlane została określona w art. 647 kodeksu cywilnego[2]. Jednym z podstawowych postanowień ww. umowy jest wynagrodzenie, które może zostać określone w sposób ryczałtowy bądź kosztorysowy. Możliwa jest także sytuacja, gdy mamy do czynienia z modelem mieszanym, tj. za część prac zostanie przewidziane wynagrodzenie ryczałtowe, za pozostałą część wynagrodzenie kosztorysowe. Praktyka rynkowa wskazuje, że część robót budowlanych (remonty, budowa domów, obiektów budowlanych) wykonywana jest bez pisemnej umowy o roboty budowlane i tym samym bez dokładnego określenia obowiązków stron oraz wynagrodzenia za wykonane prace.

Wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe

W umowach o roboty budowlane najczęściej mamy do czynienia z wynagrodzeniem ryczałtowym bądź kosztorysowym. Wynagrodzenie ryczałtowe co do zasady jest niezmienne, co oznacza, że jeżeli strony umówiły się na określoną kwotę, to nie mogą go modyfikować – profesjonalny podmiot, czyli przedsiębiorca budowlany, winien w sposób należyty określić wysokość wynagrodzenia, które będzie wystarczające do wykonania powierzonego zadania polegającego na wykonaniu inwestycji budowlanej. 

Wynagrodzenie kosztorysowe różni się od ryczałtowego tym, że jego wysokość ustala się w oparciu o kosztorysy przedstawiane przez wykonawcę i w uzgodnieniu z inwestorem. Charakterystycznym dla tego typu wynagrodzenia jest to, że jest ono wynikowe tj. uzależnione od m.in. nakładu pracy, ilości materiałów.

Wynagrodzenie ryczałtowe okazało się zbyt niskie – co możemy zrobić?

Zasadą jest to, że wynagrodzenie ryczałtowe nie podlega zmianie – wszak strony umówiły się na określone wynagrodzenie za umowy.  W polskim porządku prawnym istnieją wyjątki umożliwiające podwyższenie wynagrodzenia wykonawcy za roboty budowlane. Chodzi jednak o sytuacje całkowicie wyjątkowe, które muszą być należycie udowodnione np. cenniki, kosztorysy, wiadomości od dostawców materiałów budowlanych, komunikaty organów państwowych.

Za wyjątkową sytuację rynkową może być uznana wojna na Ukrainie i związany z tym wzrost cen materiałów budowlanych, kosztów okołobudowlanych m.in. robocizny.

Wynagrodzenie kosztorysowe okazało się niewystarczające – co możemy zrobić?

Wynagrodzenie kosztorysowe jako uzależnione m.in. od nakładu pracy, użytych materiałów będzie należne wówczas, gdy zakres prac przewidziany w umowie został wykonany zgodnie z cenami i stawkami przyjętymi w kosztorysie. W sytuacji, gdy zakres prac musiał zostać zwiększony, a autorem zestawienia planowych prac jest inwestor, to wynagrodzenie może ulec powiększeniu. Natomiast w sytuacji, gdy autorem ww. zestawienia jest wykonawca, to zwiększenie wynagrodzenia jest  możliwe, ale tylko po uzyskaniu zgody inwestora.  Ważne jest to, aby w umowie sporządzonej na piśmie opisać zakres zleconych zadań/prac do wykonania a dodatkowe prace, żeby było sporządzane w formie aneksu.  W każdym innym przypadku wykonawca może narazić się na to, że nie otrzyma wynagrodzenia za wykonaną pracę.

Podsumowanie

Wynagrodzenie za umowę o roboty budowlane jest jednym z podstawowych i głównych postanowień dotyczących umowy o roboty budowlane. Najczęściej jest określane ryczałtowo bądź kosztorysowo, rzadziej w sposób mieszany, tzn. łączący oba wspomniane wynagrodzenia.

Należy mieć na uwadze to, że w praktyce rynkowej mają miejsce sytuacje, gdy umowa o roboty budowlane nie została spisana na piśmie, nie został określony dokładny zakres prac ani obowiązki stron umowy, w tym wynagrodzenie oraz termin płatności.

Z uwagi na powyższe istotne jest to, żeby podpisać umowę na piśmie oraz zawrzeć w niej postanowienie dot. wysokości wynagrodzenia ryczałtowego bądź sposoby obliczenia wynagrodzenia (wynagrodzenie kosztorysowe).

W sytuacji, gdy umówione wynagrodzenie jest zbyt niskie, istnieje możliwość jego podwyższenia. W polskim porządku prawnym istnieją regulacje umożliwiające podwyższenie wynagrodzenia w wyjątkowych sytuacjach i to niezależnie od tego, czy inwestycja budowlana jest realizowana w trybie zamówień publicznych, czy w sektorze prywatnym.

Jednak każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Nasza kancelaria pomoże państwu zarówno w przygotowaniu odpowiedniej umowy o roboty budowlane,  jak i udzieli profesjonalnego wsparcia na każdym etapie realizacji inwestycji.

[1] https://raportroczny.budimex.pl/2021/

[2] art. 647-658 kodeksu cywilnego