Obecnie Francja na swoją korzyść może wskazać na niskie stopy procentowe i sektor wynajmu, który wykazuje stały wzrost, szczególnie w głównych miastach, takich jak Paryż, Lyon i Bordeaux. Chociaż przyciągnęło to inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych sprzedażą detaliczną i turystyką, wyróżnia się również inwestorów indywidualnych poszukujących możliwości inwestycyjnych lub drugich domów.
Aspekty prawne
Nie ma ograniczeń prawnych dotyczących własności zagranicznej francuskich nieruchomości. Prawo francuskie ma tu zawsze zastosowanie, z wyjątkiem spraw spadkowych, do których stosuje się prawo kraju właściciela nierezydenta. Dokumenty prawne, które przenoszą bezpośrednią własność nieruchomości francuskiej, muszą być sporządzone przez notariusza i złożone w Rejestrze Landów. W przypadku sprzedaży pośredniej potrzebny adwokat. W przypadkach, gdy trwa budowa lub remont, konieczne jest pozwolenie na budowę lub rozbiórkę.
Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie
W przypadku leasingu umowy muszą być sporządzone przez prawnika. Istnieją ograniczenia dotyczące podwyżek czynszu. Oprócz płacenia czynszu, najemcy muszą płacić opłaty serwisowe, aby utrzymać wynajęty lokal w dobrym stanie, muszą również ubezpieczyć nieruchomość i jej zawartość.
W przypadku zagranicznych inwestorów nieruchomość może zostać nabyta bezpośrednio przez osoby fizyczne niebędące rezydentami lub za pośrednictwem spółki utworzonej specjalnie w tym celu. Spółka będzie podmiotem niekomercyjnym (SCI) na mocy prawa francuskiego. W przypadku dochodów z najmu udziałowcy mogą wybierać między płaceniem podatku dochodowego od osób fizycznych lub przejściem na podatek od osób prawnych.
Właściciele nieruchomości płacą podatki od nabycia, wynajmu i sprzedaży nieruchomości.
Podatek od nabycia
Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 20% i / lub podatkowi transferowemu w wysokości 5,8%, w zależności od wieku i rodzaju nieruchomości. W niektórych przypadkach VAT od nabycia może zostać odliczony od przychodów z najmu.
Podatki od dochodów z najmu
W przypadku osób niebędących rezydentami obowiązuje podstawowa stawka w wysokości 30% podatku od dochodu z wynajmu netto. Dodatkowe 7,5% w opłatach społecznych jest również płatne, lub 17,2%, jeśli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Chociaż dochody z wynajmu nieumeblowanej nieruchomości są zwolnione z podatku VAT, właściciele mogą zdecydować się na zapłacenie podatku VAT od dochodów z najmu. Może to być przydatna opcja, gdyż właściciel może potrącić koszty podatku VAT związane z nieruchomością, takie jak te wynikające z budowy lub remontu.
Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem, podatek dochodowy od osób prawnych jest płacony od dochodu w wysokości 15% poniżej 38 120 euro, 28% od 38 121 do 500 000 euro, a wzrasta do 33,33%, gdy dochód z wynajmu przekroczy 500 000 euro.
Podatki przy sprzedaży
Osoby fizyczne niebędące rezydentami płacą podatek u źródła w wysokości 19%, obliczany na podstawie różnicy między ceną sprzedaży a pierwotnym kosztem nieruchomości. Powyżej jednej sprzedaży rocznie, opodatkowanie ulegnie zmianie. Dostępne mogą być zwolnienia w oparciu o czas trwania własności.
Ponadto zastosowanie mają podatki socjalne w wysokości 7,5% lub 17,2%, jeżeli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem lub spółki francuskiej z opcją podatku dochodowego od osób prawnych, podatek jest obliczany na podstawie różnicy między przychodami ze sprzedaży a uznaną wartością księgową netto. Podatek jest naliczany w wysokości 15% do 38 120 EUR, 28% między 38 120 EUR a 500 000 EUR, a 33% powyżej 500 000 EUR.
Inne podatki
Inne podatki roczne, o których należy pamiętać, obejmują lokalne podatki od nieruchomości oparte na wartości nieruchomości, oparte na nieruchomościach i użytkowaniu nieruchomości nie wynajętej. Podatek od majątku od nieruchomości o wartości ponad 1,3 mln euro obowiązuje również w wysokości:
- 0,7% między 1,3 mln a 2,57 mln EUR
- 1% między 2,57 a 5 milionów euro
- 1,25% między 5 a 10 mln euro
- 1,5% powyżej 10 mln EUR
- 3% w przypadku wstrzymania tożsamości fizycznych właścicieli.
Uwagi dotyczące kosztów
Oprócz podatków istnieją inne koszty, które należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości francuskie. Obejmują one:
- opłaty za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami do 10% ceny sprzedaży
- koszty prawne sporządzenia tymczasowej umowy lub umowy kupna-sprzedaży w pewnych okolicznościach
- opłaty bankowe i księgowe za niektóre dokumenty finansowe
- opłaty za włączenie firmy, jeśli jest używana jako pojazd zakupowy, w wysokości około 2000 EUR
- opłaty notarialne za ostateczną umowę kupna-sprzedaży w wysokości 8% ceny sprzedaży
- opłaty księgowe za niektóre deklaracje podatkowe.
Aspekty finansowe
Inwestycje w nieruchomości są zwykle finansowane przez połączenie wkładu kapitałowego i finansowania bankowego. Bank zazwyczaj wymaga minimum 20% depozytu osobistego i zabezpieczenie nad nieruchomością dla każdej zaliczki hipotecznej. Notariusz przeprowadzi kontrole prania pieniędzy w celu sprawdzenia ich pochodzenia
Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie.
Autorzy: Laëtitia Villian, Pyramide Conseils, Russell Bedford Francja
