Ministerstwo planuje kolejną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Celem ubiegłorocznej nowelizacji było dostosowanie przepisów Ustawy do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, które wskazywały na niekonstytucyjność jej niektórych przepisów. Zmiany sprzed roku, między innymi pozbawiły spółdzielnie możliwości podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości w opłatach, rażące wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie. Obecnie, w przedstawionych wyżej sytuacjach, spółdzielnia może wyłącznie żądać wydania przez sąd stosownego orzeczenia w tym zakresie. Ponadto, dzięki nowelizacji, osobie której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat, przysługuje roszczenie o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami).

Co jednak najistotniejsze po nowelizacji członkostwo w spółdzielni powstaje z mocy prawa i przysługuje wyłącznie osobom związanym węzłem prawnym ze spółdzielnią. Członkostwo z mocy prawa wiąże się z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i wnoszenia wpisowego. Zgodnie z nowym brzemieniem Ustawy (art. 3) członkiem spółdzielni jest osoba:

• której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;

• której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

• której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

• której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności"; lub

• będąca założycielem spółdzielni.

Tym samym z mocy prawa członkostwo w spółdzielni tracą wszyscy, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo, prawo odrębnej własności czy roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Powyższa zmiana bardzo niekorzystnie wpływa na tak zwane „spółdzielnie popegeerowskie”. Spółdzielnie te zakładane były w celu zarządzania infrastrukturą bankrutujących państwowych gospodarstwach rolnych. Mieszkania sprzedawano na własność byłym pracownikom gospodarstw, natomiast obiekty infrastruktury technicznej towarzyszącej budynkom mieszkalnym, przekazywano nieodpłatnie gminom albo spółdzielniom utworzonym przez nabywców lokali. Po nowelizacji spółdzielnie te automatycznie straciły członków. Członkowie spółdzielni są bowiem właścicielami mieszkań, które nie stanowią „zasobu” tych spółdzielni. Przez spadek liczby członków, spółdzielniom popegeerowskim grozi likwidacja.

Podobny problem dotyczy spółdzielni powołanych wyłącznie do budowy domów jednorodzinnych. Także one będą musiały zostać zlikwidowane, wskutek pozbawienia członkostwa dotychczasowych członków.

Drugim istotnym błędem ubiegłorocznej nowelizacji jest pominięcie jako członków osób mających roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi o członków spółdzielni, którzy w przeszłości uzyskali przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. Takie osoby mają tylko roszczenie (tzw. ekspektatywę) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W odpowiedzi na pismo skierowane przez Rzecznika Praw Obywatelskich Ministerstwo odpowiedziało, że prowadzi prace polegające na analizie nad zakresem zmian w Ustawie. Z odpowiedzi ministerstwa można wyciągnąć wniosek, że w najbliższym czasie nastąpi kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach.