W świetle nowo wprowadzonego przepisu art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 tejże ustawy.
Najbardziej odczuwalną korzyścią wprowadzonych zmian jest zmniejszenie formalizmu i skrócenie okresu poprzedzającego rozpoczęcie budowy – przewidywany termin na wydanie przez organ pozwolenia na budowę, którego w tym przypadku inwestor w ogóle nie musi uzyskać, wynosi bowiem 65 dni
Warunki zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę
Kryterium powierzchni planowanego budynku, które wysuwa się na pierwszy plan, nie jest jednak jedyne. Oprócz warunku, jakim jest powierzchnia zabudowy nieprzekraczająca 70 m2, aby uzyskać zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, planowany budynek musi spełnić łącznie również inne warunki, tj.:
- być budynkiem wolnostojącym, mieszkalnym i jednorodzinnym, maksymalnie dwukondygnacyjnym,
- jego budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,
- jego obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.
W przypadku spełnienia przez planowany budynek powyższych kryteriów, inwestor nie jest zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę. Budowa takiego budynku będzie jednak wymagała dokonania przez inwestora zgłoszenia budowy właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, określając rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Przewidziany wyłącznie dla tego rodzaju budowy został również obowiązek dołączenia do zgłoszenia oświadczenia inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia), a także oświadczenia inwestora, że przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Co istotne z punktu widzenia inwestora, do tego rodzaju budowy można przystąpić już po doręczeniu zgłoszenia właściwemu organowi.
Oprócz podstawowego udogodnienia dla inwestorów polegającego na zwolnieniu budowy budynku o powierzchni zabudowy do 70 m2 z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ustawa nowelizująca przewidziała również inne ułatwienia. W szczególności, budowa taka nie jest objęta obowiązkiem ustanowienia kierownika budowy. Wobec tego rodzaju budowy skrócono również okres oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy – decyzja taka powinna zostać wydana już w terminie 21 dni.
Korzyści dla inwestorów
Najbardziej odczuwalną korzyścią wprowadzonych zmian jest zmniejszenie formalizmu i skrócenie okresu poprzedzającego rozpoczęcie budowy – przewidywany termin na wydanie przez organ pozwolenia na budowę, którego w tym przypadku inwestor w ogóle nie musi uzyskać, wynosi bowiem 65 dni, a w sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor będzie również krócej oczekiwał na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej istotnym elementem, wpływającym z pewnością na obniżenie kosztów inwestycji, jest brak obowiązku ustanawiania kierownika budowy.
Z omówionych uproszczeń skorzystać będą mogli jednak przede wszystkim inwestorzy, którzy zdecydują się na budowę już po wejściu w życie ustawy nowelizującej. Mianowicie, do budowy budynku o powierzchni zabudowy do 70 m2, w przypadku której przed dniem 3 stycznia 2022 r. już wydano decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia, stosuje się przepisy dotychczasowe, z kolei do postępowań w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeń budowy takich budynków, wszczętych i niezakończonych przed dniem 3 stycznia 2022 r., również stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym (jednak w zakresie ustawy – Prawo budowlane).
Autor: Oliwia Wójcik. Radca prawny. Absolwentka kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie oraz Podyplomowych Studiów Podstawy Prawno-Ekonomiczne Procesu Inwestycyjnego organizowanych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie. Przedmiotem jej zainteresowań zawodowych jest prawo gospodarcze, ze szczególnym uwzględnieniem prawa zobowiązań. Posiada również praktyczne doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych.
