Art. 36 ust. 4 Ustawy w obecnie obowiązującym brzmieniu zakłada, że w przypadku, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbędzie, właściwy organ administracji publicznej, którym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość ustalonej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości zbywanej nieruchomości.
De lege lata, organ administracji uprawniony jest do poboru od właściciela/ użytkownika wieczystego nieruchomości opłaty planistycznej, w wysokości ustalonej w uchwalonym lub zmienionym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wyższej niż 30 % wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jedynie w sytuacji zbycia nieruchomości a roszczenie organu o zapłatę przedawnia się z upływem 5 lat od momentu, kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Pobór opłaty planistycznej będzie stosowany w szerszym zakresie
Projektowane zmiany omawianego przepisu uprawniają właściwe organy administracji do poboru opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą bezwarunkowo. Pobór opłaty planistycznej nie jest uwarunkowany żadnymi okoliczności faktycznymi związanymi z obrotem nieruchomością, zatem każda zmiana lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego skutkiem będzie wzrost wartości nieruchomości objętej planem, skutkować będzie uprawnieniem organu do poboru od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, opłaty planistycznej nałożonej w drodze decyzji administracyjnej.
Projektodawca uzasadnia przedmiotową zmianę możliwością uzyskiwania przez gminy dodatkowego finansowania na realizację kolejnych planów lub zmian planistycznych gmin, a także ponoszenia kosztów ich skutków polegających m.in. na wyposażeniu terenów objętych nowymi lub zmienionymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w odpowiednią infrastrukturę. Choć przedmiotowe uzasadnienie projektowanej zmiany znajduje logiczne uzasadnienie z punktu widzenia organów administracji publicznej i ich interesu finansowego, to z punktu widzenia obywatela, który będzie musiał ponieść dodatkowy koszt działań administracji publicznej zupełnie od niego niezależnych, mogą być problematyczne i budzić wątpliwości.
Obecne brzmienie przepisów korzystne dla obydwu stron
Obecne brzmienie przepisów warunkujące pobór opłaty planistycznej od zbycia nieruchomości jest korzystne zarówno z punktu widzenia interesu finansowego gminy, jak i obywatela. Sprzedaż nieruchomości objętej nowym lub zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego prowadzi do uzyskania przez obywatela środków finansowych niezbędnych do uiszczenia, ewentualnie nałożonej na niego, opłaty planistycznej. W projektowanych zmianach ustawodawca zdaje się nie zwracać uwagi na powyższy istotny aspekt przedmiotowych przepisów (za wyjątkiem proponowanej regulacji dotyczącej ewentualnego rozłożenia na raty płatności z tytułu ustalonej opłaty planistycznej lub jej umorzenia w określonych przypadkach).
Analogiczne rozwiązanie w zakresie opłaty planistycznej zostało zawarte w art. 63 ust. 3a Nowelizacji w odniesieniu do wydania przez właściwy organ decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z proponowanym przepisem w przypadku, gdy w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość nieruchomości wzrosła a inwestor uzyskał ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę a także organ administracji architektoniczna – budowlanej nie wniósł sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub inwestor zgłosił budowę określoną w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane właściwy organ będzie uprawniony do pobrania od inwestora opłaty w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Powiązanie przedmiotowej regulacji z rzeczywistym uzyskaniem przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę należy ocenić w sposób pozytywny, albowiem nie zawsze osoba, która uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy jest właścicielem nieruchomości lub rzeczywiście zrealizuje inwestycję wskazaną we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższa regulacja uwzględnia specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, co należy ocenić korzystniej w stosunku do regulacji zawartej w art. 36 Nowelizacji.
Choć planowana Nowelizacja w zakresie opłaty planistycznej może budzić wątpliwości właścicieli / użytkowników wieczystych nieruchomości, to ich ocena nastąpi dopiero po ustaleniu ostatecznego kształtu przepisów oraz po wykształceniu się praktyki organów administracji w zakresie ich stosowania.
Autor: Michał Witek, radca prawny
