Umowy najmu a koronawirus - aspekt praktyczny

Co prawda, dnia 14 marca 2020 r. Rozporządzeniem Ministra Zdrowia został ogłoszony stan epidemii, który można uznać za siłę wyższą, jednakże w przypadku, w którym w zawartej umowie nie ma wzmianki o możliwości jej wypowiedzenia wobec wystąpienia siły wyższej, to obowiązują przepisy dotychczasowe regulujące najem. Oznacza to, że w dalszym ciągu obie strony, wynajmujący i najemca, będą miały prawo egzekwować wykonanie umowy najmu bez zmian, bez względu na aktualną sytuację panującą w kraju.

Zgodnie jednak z nowymi przepisami zawartymi w tzw. tarczy antykryzysowej, ingerującymi dość mocno w umowy najmu, wynajmujący nie mogą wypowiedzieć umów najmu, a także wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Najem na czas określony lub na czas nieokreślony

Umowę najmu można zawrzeć na czas nieokreślony lub na czas określony. Umowa zawarta na czas nieokreślony to taka, która w swojej treści nie zawiera czasu jej trwania i jednocześnie nie wynika on z okoliczności. W przypadku umowy na czas nieokreślony sytuacja zdaje się być oczywista, wypowiedzenie takiej umowy następuje zgodnie z terminami umownymi, bądź w braku takich zapisów, zgodnie z terminami ustawowymi wypowiedzenia określonymi w art. 673§2 ustawy kodeks cywilny. Terminy te zależne są jednak od terminów, w których płatny jest czynsz. Niniejsze oznacza, że przy płatnościach czynszu miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli jednak odstępy czasu są krótsze można umowę wypowiedzieć na trzy dni naprzód, gdy najem jest dzienny, na jeden dzień naprzód. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Umowę zawartą na czas określony można wypowiedzieć tylko w zgodzie z zapisami w niej zawartymi i terminami w niej przewidzianymi. Umowa, która określa czas, na jaki została zawarta ma stanowić trwałość stosunku najmu, a w konsekwencji pewną ochronę praw obu stron tej umowy. Sytuacja nie jest taka oczywista, jakby się mogło wydawać, inaczej bowiem wygląda możliwość wypowiedzenia umowy z perspektywy najemcy, a inaczej z perspektywy wynajmującego.

Zakaz wypowiedzenia umów najmu w pakiecie antykryzysowym

Zgodnie jednak z nowymi przepisami zawartymi w tzw. tarczy antykryzysowej, ingerującymi dość mocno w umowy najmu, wynajmujący nie mogą wypowiedzieć umów najmu, a także wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Niemniej, wprowadzony zakaz nie dotyczy sytuacji, w których to właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jedynie w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Do niniejszych enumeratywnie wymienionych powodów należą między innymi sytuacje, w których najemca:

• używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Należy pamiętać, że zapisy zawarte w umowie nie mogą być sprzeczne z ustawą, ponieważ powoduje to ich nieważność. Ponadto przepis nie przewiduje sytuacji związanej ze stanem zagrożenia, jak epidemia.

Zastosowanie trybu natychmiastowego przy wypowiedzeniu umowy

Niemniej istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, co dotyczy obu rodzajów umów. Tryb natychmiastowy umożliwia stronom wypowiedzenie umowy, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Taki rodzaj wypowiedzenia stanowi szczególny tryb i stosować go można tylko w określonych przypadkach.

Najemca ma natomiast prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w przypadku, w którym:

• wynajmowany przez niego lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego;
• korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także zatrudnionych przez niego osób.

Możliwość zastosowania przez najemcę wypowiedzenia w trybie natychmiastowym z uwagi na stan zagrożenia epidemią nie jest do końca właściwym krokiem, nie wynika on bowiem z ustawy.

Umowa najmu lokalu w dużym obiekcie handlowym w czasie pandemii koronawirusa

Nowe przepisy zawarte w tzw. tarczy antykryzysowej zawierają także postanowienia dotyczące najmu lokali w przypadku obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami:

• wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy);
• uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Niniejsza oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Powyższe oznacza, że najemcy lokali w galeriach handlowych powyżej wskazanych 2000 m2 mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w pełnej wysokości przez cały okres objęty zakazem prowadzenia działalności. Najemcy nie mają obowiązku płacić, a w tym samym czasie wynajmujący nie mają obowiązku zapewnić najemcom lokali.

Jednakże, aby najemca mógł skorzystać ze zwolnienia powinien w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności, złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy – zgodnie z dotychczasowymi warunkami. Przedłużenie następuje na okres sześć miesięcy.

Z uwagi na dobrowolność w wyborze najemca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z uwzględnieniem powyższej konsekwencji w postaci konieczności przedłużenia umowy bądź wciąż płacić czynsz, ale bez przedłużania umowy. Wybór będzie należał do każdego najemcy indywidualnie.

Należy jednak pamiętać, że ze zwolnienia nie mają możliwości skorzystać najemcy, którzy mogą nadal prowadzić działalność w obiektach handlowych o powierzchni poniżej 2000 m2, czy najemcy w innych obiektach.

Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus – wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków

Światełkiem w tunelu zdaje się być wystosowanie do sądu przez jedną ze stron umowy, żądania na podstawie art. 357¹ kodeksu cywilnego i zbadania pod tym kątem zawartej przez strony umowy najmu. Przepis ten wskazuje na możliwość rozważenia przez sąd dokonania modyfikacji zawartej przez strony umowy, ale jedynie po spełnieniu wymienionych przesłanek. Przesłankami zastosowania przez sąd klauzuli rebus sic stantibus jest wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków powodujących nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia lub grożących jednej ze stron rażącą stratą; czego strony nie przewidziały.

Zgodnie z doktryną pod pojęciem nadzwyczajnej zmiany stosunków kryje się obiektywne oraz powszechne przekształcenia stosunków społecznych (w tym gospodarczych) w wyjątkowy (nadzwyczajny) sposób wpływające na rzeczywistość. Powodem takiego przekształcenia mogą być czynniki przyrodnicze (m.in. powódź, nieurodzaj), społeczne (m.in. strajki powszechne, gwałtowna zmiana ustroju politycznego), jak i prawne (m.in. gwałtowna zmiana obowiązujących przepisów).

Należy jednak pamiętać, że sąd stosując art. 357¹ kodeksu cywilnego po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, może orzec, oznaczając sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu takiej umowy. Ostatni sposób sąd zastosuje dopiero, gdy po przeanalizowaniu dwóch poprzednich uzna, że nie jest możliwe dostosowanie zobowiązania do nadzwyczajnie zmienionych warunków.

Zdaje się, że aktualny stan epidemii również można zaliczyć do takich czynników, które mogą spowodować, że sąd przychyli się do rozwiązania zawartej przez strony umowy najmu. Zatem powyższe wskazuje, że zawsze warto próbować.