Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych
W przypadku gdy podatnik dokonywał wpłat zaliczek w 2022 roku na zasadach ogólnych, dokonuje rozliczenia rocznego na druku PIT-36. Można w nim uwzględnić m.in. kwotę wolną od podatku (od 2022 roku wynosi ona 30 tysięcy złotych) oraz wszelkie inne koszty poniesione w związku w najmem mieszkania, na przykład remont, ulepszenie, odsetki od kredytu hipotecznego. Ustawa Polski Ład 2.0[1] obowiązująca od 1 lipca 2022 roku wprowadziła nową stawkę podatku na zasadach ogólnych. W konsekwencji dochód z najmu będzie opodatkowany stawką 12% w przypadku, gdy nie przekracza progu 120 tysięcy złotych oraz 32% od nadwyżki ponad kwotę 120 tysięcy złotych. Dodatkową możliwością stworzoną dla podatników jest jednorazowa możliwość zmiany sposobu opodatkowania dochodów z najmu. Otóż, gdy podatnik wpłacał zaliczki na podatek dochodowy obliczając je jako zryczałtowane od przychodu, może dokonać zmiany oraz rozliczyć je jednak na zasadach ogólnych. Możliwość zmiany rozliczenia jest możliwa tylko z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach ogólnych. Opcja powstała dzięki temu, że obniżono stawkę podatkową na zasadach ogólnych w trakcie roku podatkowego, dlatego w ramach kompensaty podatnicy mają możliwość wyboru co do sposobu opodatkowania. O fakcie tym należy zawiadomić urząd skarbowy poprzez złożenie rocznej deklaracji PIT-36.
Rozliczenie najmu ryczałtem
Podatnicy, którzy rozliczali najem prywatny ryczałtem w ciągu 2022 roku, wpłacając zaliczki miesięczne albo kwartalne, też będą mieli małą zmianę rozliczeniu. Mianowicie, zmiany podatkowe Polskiego Ładu ujednoliciły czasookres na złożenie rozliczenia rocznego. PIT-28 w przypadku wyboru ryczałtu należy złożyć do 2 maja 2023 roku. Warto wskazać, iż tu nie przysługują podatnikowi żadne odliczenia a także nie ma możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Wysokość podatku jest więc uzależniona od kwoty przychodu otrzymanej przez podatnika w ciągu roku. Stawka podatku wynosi 8,5% w przypadku kwoty przychodu nie przekraczającej 100 tysięcy złotych a w przypadku kwot większych 12,5% od nadwyżki ponad 100 tysięcy złotych. Dla przykładu: jeżeli podatnik w ciągu roku otrzymał 110 tysięcy złotych przychodu, podatek do zapłaty będzie wynosił:
(100.000,00 x 8,5) + (10.000,00 x 12,5%) = 8500 + 1250 = 9750 złotych
9750 złotych podatku należnego do zapłaty z tytułu przychodów osiąganych z najmu. Termin na rozliczenie, jak zostało to wcześniej wspomniane, to 2 maja 2023 roku. Warto oczywiście wskazać, iż podatnik nie musi czekać do dnia ostatniego a Urzędy Skarbowe przyjmują deklaracje od 15 lutego 2023 roku.
Najem prywatny w 2023 roku
Podatnicy oddający w najem mieszkanie prywatnie, czyli nie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, będą mogli rozliczać podatek wyłącznie na podstawie ryczałtu. Jak już wcześniej zostało opisane, podstawą opodatkowania ryczałtem jest przychód (czyli wszystko co otrzymamy jako zapłatę), a nie dochód (dochodem jest kwota po odjęciu od przychodów kosztów ich uzyskania). Poza tym, nie mamy już tu możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku. O czym warto pamiętać przy zawarciu umowy najmu z najemcą? Bardzo często dochodzi do takich sytuacji, iż najemca nie ma zaufania bądź chcę mieć kontrolę nad stanem opłat wobec spółdzielni, więc w umowie jest ustalana kwota zarówno dla właściciela mieszkania jak i opłaty czynszu należne spółdzielni. Od 2023 roku takie postanowienie umowne będzie prowadziło do zwiększenia podstawy opodatkowania po stronie najemcy, gdyż nie można już odliczyć kosztów. W celu eliminacji zwiększonej kwoty podatku należy rozdzielić w umowie wyraźnie, co składa się na czynsz dla właściciela nieruchomości, a co stanowi kwotę zaliczek na tak zwane media. Oczywiście najlepiej byłoby wyraźnie zobowiązać wynajmującego do zapłaty wszystkich mediów samodzielnie, bądź nawet przenieść na niego umowy dostawców energii, itd. Pamiętać również należy o terminowych wpłatach zaliczek na podatek dochodowy do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania zapłaty. Przelew należy wykonać na osobisty mikrorachunek podatnika, który można wygenerować na stronie urzędu skarbowego wprowadzając swój numer PESEL. Niewpłacenie zaliczek grozi nam karą oraz zobowiązaniem do zapłaty odsetek od nieterminowych wpłat. Odpowiedzialność następuję na podstawie przepisów Kodeksu Karnego Skarbowego[2] z tytułu popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego w zależności od wysokości niewpłaconej kwoty.
[1] Ustawa z dnia 9 czerwca 2022 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2022 r., poz. 1265.
[2] Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 859 ze zm.)
Autorka: Darya Bannaya
Konsultant podatkowy w Russell Bedford Poland. Absolwentka kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, absolwentka kierunku Globalny Biznes, Finanse i Zarządzanie w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Laureatka konkursu Ministerstwa Finansów „Podatkowi Liderzy” 7. edycja. Prowadząca szkoleń oraz konferencji skierowanych dla cudzoziemców w tematyce podatkowych aspektów prowadzenia i założenia biznesu w Polsce. Specjalizuje się w prawie podatkowym, doradzając klientom w bieżących sprawach związanych przede wszystkim z podatkami dochodowymi. Od 2021 roku specjalizuje się w zakresie cen transferowych. Razem z doświadczonym zespołem wspiera wiodące firmy w wypełnianiu obowiązków podatkowych w zakresie cen transferowych. Autorka i współautorka publikacji o tematyce prawnopodatkowej.
