Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od stycznia 2023 r., wprowadzą możliwość budowy domu powyżej 70 m² tylko na podstawie zgłoszenia z projektem i kierownikiem budowy. Dotyczy to jednak domów służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych inwestora, zatem z uproszczonej procedury nie będą mogli korzystać deweloperzy.
Na plus należy także ocenić przepisy w zakresie cyfryzacji w budownictwie poprzez zastąpienie papierowej formy dokumentów formą elektroniczną. Niemniej, można się zastanowić, czy powierzenie wyłącznie kierownikowi budowy nadzoru procesu budowy czy decyzyjności o przekazaniu budynku do użytku, nie będzie prowadziło do nadużyć na tym polu.
Większa odpowiedzialność kierownika budowy
Choć nowe przepisy nie przewidują ograniczenia w zakresie metrażu domu, to zostało przewidziane ograniczenie w kwestii wysokości domu, bowiem będą mogły one mieć maksymalnie dwie kondygnacje. Zmieni się również procedura odbioru domu, która ulegnie znacznemu uproszczeniu, bowiem będzie polegać wyłącznie na potwierdzeniu przez kierownika budowy gotowości do zamieszkania. Można uznać, że nowe przepisy zwiększą zakres odpowiedzialności kierownika budowy, który będzie odpowiadał za poprawność zgłoszonej dokumentacji, a więc projekt budowlany, jego zgodność z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Może budzić wątpliwości zmiana polegająca na wprowadzeniu uproszczonej procedury odbioru domu, z uwagi na to, że budowa domu zostanie pozbawiona kontroli przez organy państwowe.
Likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie
Dużą zmianą w prawie budowlanym będzie również likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie ma być wymagane jedynie wówczas, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz, gdy sam inwestor dobrowolnie o to występuje. W pozostałych przypadkach wymagane byłoby zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Użytkowanie domu musi być jednak poprzedzone przedłożeniem dokumentacji w postaci:
- projektu technicznego,
- protokołów badań i sprawdzeń: przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem,
- dokumentacji geodezyjnej wraz z wynikiem geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
- informacji o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu bądź o odstępstwach od tego projektu.
Nowości w cyfryzacji prawa budowlanego
Zakładana w nowelizacji cyfryzacja budownictwa wprowadza kilka rozwiązań, m.in. powstanie Bazy Projektów Budowlanych, mającej ułatwić dostęp do projektów budowlanych organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w przypadku wniosków, zgłoszeń i zawiadomień. Oznacza to, że inwestor zamiast załączać projekt budowlany, będzie mógł wskazać indywidualny numer projektu, który został umieszczony w Bazie Projektów Budowlanych.
Nowelizacja wprowadza również Elektroniczną Książkę Obiektu Budowlanego. W pierwszym etapie – do 2027 r. – ma obowiązywać elektroniczna oraz papierowa wersja systemu, natomiast po 2027 r. – wyłącznie wersja elektroniczna. Rozszerzone ma zostać również zastosowanie Elektronicznego Dziennika Budowy.
Pośród zmian, które już zostały wprowadzone, znajduje się System e-CRUB (Centralny Rejestr Uprawnień Budowlanych), tj. wyszukiwarka osób, posiadających uprawnienia budowlane, która działa już od 1 sierpnia 2022 r., zastępując Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane oraz rejestr osób ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Została natomiast zautomatyzowana decyzja o wpisie do rejestru, która pojawi się zaraz po zdanym egzaminie na uprawnienia budowlane.
Założeniem nowelizacji jest w głównej mierze ograniczenie formalności związanych z budową domów jednorodzinnych, a co za tym idzie zmniejszenie obciążeń zarówno dla inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Na plus należy także ocenić przepisy w zakresie cyfryzacji w budownictwie poprzez zastąpienie papierowej formy dokumentów formą elektroniczną. Niemniej, można się zastanowić, czy powierzenie wyłącznie kierownikowi budowy nadzoru procesu budowy czy decyzyjności o przekazaniu budynku do użytku, nie będzie prowadziło do nadużyć na tym polu. W każdym razie, to dopiero wejście przepisów w życie pozwoli na szczegółową ocenę tej nowelizacji.
Autor: Milena Hęglewicz, radca prawny Russell Bedford Poland
