Superficies solo cedit nie jest zasadą obowiązującą w sposób absolutny – występują od niej określone przez ustawodawcę odstępstwa, często podyktowane potrzebami praktyki obrotu gospodarczego. Jedno ze wspomnianych odstępstw stanowi regulacja dotycząca urządzeń przesyłowych – jeżeli te wchodzą w skład przedsiębiorstwa, to nie należą do części składowych nieruchomości i są odrębnym przedmiotem prawa własności.
To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi
Jak już to zostało wspomniane, zasada prawna wyrażana rzymską paremiąsuperficies solo ceditstanowi o tym, że to co jest związane z powierzchnią gruntu w taki sposób, że stanowi jego część składową, przypada gruntowi, czyli jest objęte prawem własności nieruchomości.
Za uzasadnione należałoby zatem uznać postrzeganie jako urządzeń przesyłowych choćby masztów (wież) telefonii komórkowej, służących zarówno do komunikowania się głosowego na odległość, jak i przesyłu danych
W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025, dalej zwaną „KC”) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (art. 46 § 1 KC).
Wyrazem omawianej zasady w polskim prawie cywilnym w odniesieniu do nieruchomości jest art. 48 KC, zgodnie z którego treścią z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
W odniesieniu do rzeczy ruchomych wyrazem zasady superficies solo ceditjest art. 191 KC, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Dodać należy, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, a część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 i 2 KC).
Urządzenia przesyłowe, czyli to co na powierzchni (i nie tylko), a nie przypada gruntowi
Zgodnie z art. 49 § 1 KC urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Urządzenia przesyłowe traktowane są w takim przypadku jak odrębna rzecz ruchoma i są przedmiotem prawa własności niezależnie i odrębnie od nieruchomości.
Pojęcia „urządzenie” użyte w przywołanym przepisie nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę, który wskazał jedynie na przeznaczenie urządzenia. Ustawodawca odwołuje się do pełnionej przez nie funkcji, tj. doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu czy energii elektrycznej. Wskazany katalog ma charakter otwarty i przykładowy, ze względu na posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „lub inne urządzenia podobne”.
Choć częstokroć pojęcia dotyczące infrastruktury technicznej czy urządzeń pojawiają się na gruncie ustaw prawa administracyjnego materialnego, to w orzecznictwie pojawił się pogląd, że definicje zamieszczone w „branżowych” aktach prawnych są określeniami technicznymi, nieprzydatnymi w prawie cywilnym, w szczególności w kodeksie cywilnym, który musi zawierać normy uniwersalne, a ich zastosowanie powinno mieć jedynie pomocniczy charakter (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 października 2016 r., sygn. akt V ACa 99/16). Omawiane rozwiązanie nadaje więc niezbędną elastyczność pojęciu urządzenia przesyłowego.
Przeniesienie prawa własności urządzeń przesyłowych
W przypadku przeniesienia prawa własności urządzeń przesyłowych ustawodawca oddaje pierwszeństwo postanowieniom umownym zawartym pomiędzy stronami, natomiast w razie ich braku aktualizuje się roszczenie o nabycie własności urządzeń przesyłowych za odpowiednim wynagrodzeniem.
Zgodnie z art. 49 § 2 KC osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Roszczenie takie przysługuje osobie, która poniosła koszty budowy urządzeń, w przypadku gdy strony w umowie nie postanowiły inaczej.
W praktyce przedsiębiorcy niejednokrotnie zadają sobie pytanie w jakiej formie należy dokonać przeniesienia prawa własności urządzeń przesyłowych. Wątpliwości te występują zarówno w przypadku przeniesienia własności urządzenia przesyłowego na podstawie roszczenia z art. 49 § 2 KC, jak i na podstawie umowy.
Przedsiębiorcy sięgają więc intuicyjnie w kierunku formy szczególnej aktu notarialnego. Nie jest to jednak konieczne – skoro urządzenia przesyłowe traktowane są jako odrębna rzecz ruchoma i są przedmiotem prawa własności niezależnie i odrębnie od nieruchomości, to nie znajduje zastosowania norma wynikająca z art. 158 KC, nakazująca zachowanie formy czynności prawnej rozporządzającej nieruchomością w postaci w aktu notarialnego.
Nowe technologie a pojęcie urządzeń przesyłowych
Wraz ze znacznym przyspieszeniem postępu technologicznego na przestrzeni przełomu ostatnich wieków, pojawieniem się bezprzewodowej sieci telefonii komórkowej, w dobie internetu za pomocą którego przesyłana jest niezliczona liczba danych, zamknięty katalog urządzeń przesyłowych uległby rychłej dezaktualizacji.
Za uzasadnione należałoby zatem uznać postrzeganie jako urządzeń przesyłowych choćby masztów (wież) telefonii komórkowej, służących zarówno do komunikowania się głosowego na odległość, jak i przesyłu danych. Prawo własności takich urządzeń także może stanowić odstępstwo od zasady superficies solo cedit, gdy stanowią urządzenia przesyłowe oraz - co ważne - jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Warto, aby przedsiębiorcy także pamiętali, że co do zasady urządzenia przesyłowe traktowane są jako odrębna rzecz ruchoma i są przedmiotem prawa własności niezależnie i odrębnie od nieruchomości. Nie znajduje więc zastosowania norma wynikająca z art. 158 KC, a przeniesienie własności urządzenia przesyłowego nie musi nastąpić w formie aktu notarialnego.
Autor:
Michał Skwarek - aplikant radcowski w departamencie prawnym Russell Bedford Poland. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
