Mieszkanie nabyte w drodze dziedziczenia lepiej jest sprzedać po upływie pięciu lat (licząc od końca roku w którym nastąpiło otwarcie spadku). Jeśli ktoś sprzeda odziedziczone mieszkanie np. po dwóch latach, to co do zasady musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego ze stawką 19 proc. podstawy opodatkowania. Jeśli zapowiadany projekt Ministerstwa Finansów wejdzie w życie, opodatkowanie zbycia nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu zostanie zlikwidowane tzn. pojawi się możliwość zwolnionej z opodatkowania sprzedaży odziedziczonego mieszkania bez konieczności czekania przez pięć lat od końca roku w którym otwarto spadek.
Jeśli nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę np. dziesięć lat przed otwarciem spadku, to spadkobierca uzyska możliwość zwolnionej z podatku sprzedaży nieruchomości od razu po otwarciu spadku.
Kluczowa zmiana polega na tym, że pięcioletni okres uprawniający do zwolnienia podatkowego zacznie liczyć się od innego momentu, tzn. od końca roku w którym spadkodawca nabył daną nieruchomość, a nie końca roku, w którym otwarto spadek.
Na czym polega korzyść dla spadkobiercy? Jeśli nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę np. dziesięć lat przed otwarciem spadku, to spadkobierca uzyska możliwość zwolnionej z podatku sprzedaży nieruchomości od razu po otwarciu spadku.
Jednocześnie możliwy jest przypadek, w którym spadkobierca uzyska możliwość sprzedaży zwolnionej z opodatkowania po upływie okresu krótszego niż pięcioletni. Przykładowo – spadkodawca nabył nieruchomość 1 marca 2018 r., otwarcie spadku nastąpiło w roku 2020. Wtedy pięcioletni okres liczony będzie od 1 stycznia 2019. Spadkodawca uzyska możliwość sprzedaży zwolnionej z opodatkowania 1 stycznia 2024 r.
Geneza obecnej konstrukcji
Obecne „niekorzystne” regulacje w zakresie sprzedaży odziedziczonych mieszkań nie są wynikiem celowego błędu ustawodawcy. Pisanie ustaw niekiedy polega na „kopiowaniu” pewnych rozwiązań dotyczących podobnych kwestii. Omawiane zagadnienie również jest nacechowane pewną analogią.
Osoba, która nabędzie mieszkanie może je sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego po upływie pięciu lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie. Wcześniejsza sprzedaż może oznaczać konieczność zapłaty podatku dochodowego. Można powiedzieć, że projekt Ministertwa Finansów zakłada odejście od pewnej prawnej analogii, która nie ma większego uzasadnienia. Niestety, to nie jest jedyny przykład niezbyt przemyślanej regulacji prawnej dotyczącej potencjalnie wielu osób.
Czy można stracić cały majątek z powodu otrzymania spadku?
Na szczęście, regulacje prawne w tej kwestii zmieniły się na znacznie bardziej korzystne w wyniku zmiany z początku 2015 r. Ustawa z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 539) usunęła pewien prawny absurd.
Wcześniej istniała potencjalna możliwość, że ktoś „przegapi” pismo o otrzymaniu spadku i z tego powodu straci cały swój majątek. Jak to możliwe?
Spadek można przyjąć „wprost” lub „z dobrodziejstwem inwentarza”. W tym drugim przypadku można odziedziczyć, w najgorszym razie, zero złotych. Jednak „proste” przyjęcie spadku oznacza odpowiedzialność również za potencjalne długi spadkowe mogące przewyższać wartość otrzymanego spadku. Zdecydowanie bezpieczniejszym wyjściem jest przyjęcie spadku „z dobrodziejstwem inwentarza”.
Czego można się spodziewać w przypadku niezłożenia żadnego oświadczenia w kwestii spadku w ustawowym sześciomiesięcznym terminie? Obecnie niezłożenie takiego oświadczenia traktuje się jako przyjęcie spadku w wersji „bezpieczniejszej” (z dobrodziejstwem inwentarza). Poprzednia wersja przepisu zakładała, że: „Brak oświadczenia spadkobiercy w powyższym terminie jest jednoznaczny z prostym przyjęciem spadku.”
Inaczej mówiąc, można było przegapić pismo dotyczące spadku lub zignorować takie pismo, a następnie stracić cały majątek (łącznie z mieszkaniem) jeśli spadkodawca pozostawił ogromne długi. Taka konstrukcja powstała w czasach PRL i obowiązywała przez kilka następnych kadencji Sejmu.
Niedorzeczna konstrukcja prawna została „zlikwidowana” dopiero przez Sejm kadencji 2011-2015. Oba opisane zagadnienia związane z dziedziczeniem pokazują, że niektóre ustawy mogą zawierać poważne błędy. To z kolei obrazuje jak ważną rolę mogą spełniać np. stowarzyszenia oraz konstytucyjny organ jakim jest Rzecznik Praw Obywatelskich. Rola RPO polega m.in. na tym, aby takie legislacyjne niedoskonałości „wychwytywać” oraz apelować o zmiany w prawie.
Autor: Andrzej Dmowski
Adwokat i doktor nauk prawnych Uniwersytetu Warszawskiego. Od 2011 roku jeden z Partnerów Zarządzających w korporacji Russell Bedford Poland. Wcześniej w sieci doradczej BDO, a także Deloitte & Touche. Autor książki „Ceny Transferowe”, współautor komentarza „Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych”, autor wielu publikacji z zakresu prawa podatkowego.
