Polski ustawodawca, wzorując się na rozwiązaniach obecnych na rynkach zachodnich, proponuje wprowadzenie do polskiego systemu prawnego rozwiązania, które w założeniu ma spowodować zwiększenie udziału inwestorów instytucjonalnych na krajowym rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Fundusze Inwestycji w Najem Nieruchomości, czyli FINN, według projektuprojektu ustawy (druk nr 2855), dostaną szczególny status podatkowy, który ma zachęcić do zwiększenia udziału w tym segmencie rynku, a także da możliwość inwestorom indywidualnym ulokowania środków finansowych bez konieczności nabywania nieruchomości pod wynajem.
Status FINN
Zgodnie z art. 3 projektowanej ustawy firmą inwestującą w najem nieruchomości jest spółka akcyjna, której przedmiotem przeważającej działalności jest najem nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym za pośrednictwem spółek zależnych, oraz która spełnia łącznie następujące warunki:
- posiada siedzibę i zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
- jej akcje zostały dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań w rozumieniu art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi;
- została utworzona na czas nieoznaczony;
- jej kapitał zakładowy wynosi co najmniej 50 000 000 zł;
- wszystkie jej akcje są na okaziciela;
- nie emituje akcji uprzywilejowanych;
- jej statut określa zasady strategii gospodarczej tej spółki oraz spółek zależnych, w szczególności rodzaj nieruchomości, których najem będzie przedmiotem działalności tych spółek, oraz kryteria doboru takich nieruchomości;
- jest wpisana do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Autorzy projektu ustawy w jej uzasadnieniu wskazują, że „inwestowanie w spółki działające na rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem jest atrakcyjne nie tylko dla inwestorów instytucjonalnych, ale również dla inwestorów indywidualnych, z uwagi na atrakcyjny profil ryzyka bazujący na wysokiej jakości nieruchomościach oraz wypłacane regularnie dywidendy”. Wymóg nadzoru nad taką spółką przez KNF oraz szereg wymogów informacyjnych nałożonych na spółkę, a także wysokość kapitału zakładowego pozwalają założyć, iż firmy używające określenia FINN w założeniu mają być godnymi zaufania podmiotami, którym inwestorzy indywidualni będą mogli powierzyć swoje oszczędności. Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że FINN nie ma na celu wyprzeć spółki działające w branży najmu nieruchomości, które także po wejściu w życie proponowanej ustawy, będą mogły funkcjonować na dotychczasowych zasadach.
Korzyści podatkowe dla FINN
Na czym polega korzyść inwestowania w wynajem nieruchomości za pośrednictwem takiego podmiotu? Odpowiedź znaleźć można, analizując sposób opodatkowania FINN.
Zasady opodatkowania FINN mają polegać na:
-
odroczeniu obowiązku podatkowego z tytułu uzyskania przez FINN dochodów z jego działalności do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy na rzecz inwestorów;
-
wprowadzenie stawki podatku w wysokości 8,5% uzyskanego przez FINN dochodu (przy założeniu, że odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej wynajmowanych nieruchomości nie stanowiłyby kosztu uzyskania przychodu)
Jednocześnie ustawodawca proponuje zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w FINN osiąganych przez inwestorów.
Autor:
Mikołaj Stanisławski
Od 2017 r. związany z kancelarią Russell Bedford Poland. W 2007 r. ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. W latach 2008-2011 r. odbył aplikację adwokacką. Od 2011 r. wpisany na listę adwokatów przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. W 2016 r. ukończył Podyplomowe Studium Podatków i Prawa Podatkowego UW. Specjalizuje się w sprawach podatkowych oraz karno-skarbowych.
