Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 172 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilnego (Dz.U. Nr 16, poz. 93, tj. z dnia 10 maja 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 1025, dalej zwany jako k.c.) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). 

Samoistne posiadanie rzeczy będącej przedmiotem zasiedzenia

Podstawową przesłanką zasiedzenia, zarówno w odniesieniu do nieruchomości, jak i ruchomości, jest posiadanie samoistne rzeczy będącej przedmiotem zasiedzenia. Własność rzeczy w tym trybie może uzyskać wyłącznie osoba, która nie jest jej właścicielem, jednak faktycznie włada rzeczą jak właściciel tj. jest posiadaczem samoistnym (zob. art. 336 KC Kodeks cywilny. Komentarz red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, Legalis 2017). Z instytucją posiadania Kodeks cywilny łączy skutek prawny w postaci m.in. domniemania samoistnego charakteru posiadania (art. 339 k.c.). Posiadacz rzeczy ma obowiązek wykazać jedynie fakt władania rzeczą, nie musi natomiast udowadniać, że włada rzeczą „dla siebie". Szczególne znaczenie praktyczne tego domniemania występuje w przypadku ubiegania się o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, tj. w przypadku , w którym ustawa łączy skutki prawne z posiadaniem samoistnym.

Sąd Najwyższy uznał, iż domniemania ustanowionego w art. 339 KC nie można stosować w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela. Sąd w powyższym kontekście odwołał się również nienaruszalności prawa własności stanowiącego gwarancję konstytucyjną.

Zasiedzenie udziałów we współwłasności jest dopuszczalne

Kwestia domniemania wyrażonego w art. 339 k.c. stała się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w kontekście przesłanki posiadania samoistnego w przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia z dnia 4 lipca 2014 r.(por. post. SN z 4.7.2014 r., II CSK 622/13, Legalis) wskazał, iż domniemania ustanowionego w art. 339 KC nie można stosować w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela (dalej zwane jako „Postanowienie”).

W Postanowieniu Sąd Najwyższy podkreślił, iż ani w judykaturze, ani w literaturze nie budzi wątpliwości pogląd, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziałów we współwłasności. Do nabycia przez zasiedzenie udziałów we współwłasności dochodzi, gdy nieruchomość była przedmiotem prowadzącego do zasiedzenia współposiadania (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77, OSNCP 1978, Nr 11, poz. 195). 

Zgodnie z treścią uzasadnienia Postanowienia Sąd wskazał, iż ten kto rzeczą włada (osobiście lub za pośrednictwem innej osoby) jak współwłaściciel, jest jej współposiadaczem w części ułamkowej oraz że zasadniczym sposobem tego współposiadania (pro indiviso) jest władanie całą rzeczą wspólną, ale w zakresie, który nie wyłącza takiego władania wspólną rzeczą przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Takie współposiadanie występuje także wtedy, gdy przedmiot współwłasności pozostaje w administrowaniu jednego ze współposiadaczy, który te czynności wykonuje w imieniu wszystkich, lub gdy rzecz znajduje się w zarządzie osoby trzeciej, lub gdy została wydzierżawiona przez współwłaścicieli osobie trzeciej.

Nienaruszalność prawa własności

Zdaniem Sądu Najwyższego zmiana charakteru władztwa współwłaściciela nieruchomości w częściach ułamkowych w odniesieniu udziałów pozostałych (np. gdy współwłaściciel administruje, bądź zarządza rzeczą imieniem pozostałych) w posiadanie samoistne (np. gdy włada rzeczą wspólną tak jakby był współwłaścicielem i dalszych udziałów, a więc we własnym imieniu i niezależnie od woli pozostałych), powinna nastąpić w sposób widoczny dla dalszych współwłaścicieli. Takie wymaganie wynika z konieczności ochrony prawa własności, która byłaby narażona na uszczerbek, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się tylko na zmianę swej woli, a więc jedynie elementu subiektywnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1997 r., II CKN 408/97, OSNC 1998, Nr 4, poz. 61 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08). 

Z tego też względu Sąd Najwyższy uznał, iż domniemania ustanowionego w art. 339 KC nie można stosować w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r., Palestra 2011, nr 5-6, s. 154 i z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09). Sąd Najwyższy w powyższym kontekście odwołał się również nienaruszalności prawa własności stanowiącego gwarancję konstytucyjną.

W tym miejscu należy dodatkowo zwrócić uwagę na tezę postanowienia Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2018 r. IV CSK 397/17, zgodnie z którą płacenie podatków oraz uprawianie gruntów nie stanowią dostatecznej podstawy do stwierdzenia zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości. Podobnie tak jak w Postanowieniu Sąd Najwyższy również w tym orzeczeniu podkreślił, iż „o charakterze władztwa współwłaściciela domagającego się stwierdzenia zasiedzenia decyduje jego zachowanie, a nie bierność innych współwłaścicieli. Z samego faktu niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie mogą wynikać dla współwłaściciela wykonującego to władztwo żadne ułatwienia w spełnieniu przesłanek zasiedzenia. Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien wykazać wykonywanie posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania”.