W poprzednich artykułach został poruszony zarys prac nad pierwotnym projektem ustawy zmieniającej, a także projekt ustawy aktualnie opiniowany w Komitecie Stałym Rady Ministrów oraz przedstawione zostały wynikające z niego propozycje zmian takie jak: powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nowe zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego, rozszerzenie obowiązków spoczywających na deweloperze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej.
Zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego
Przechodząc do części merytorycznej, zacznijmy od kontynuacji instytucji zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Zgoda banku lub wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego jest instytucją funkcjonującą na bazie przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. Jeżeli nieruchomość, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, zabezpieczona jest hipoteką, to w przypadku wyodrębnienia lokalu i przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego, lokal ten dalej obciążony jest hipoteką pomimo, że deweloper nie jest już właścicielem. Zgoda wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu oznacza, że w momencie wpłacenia przez nabywcę całej kwoty za lokal, w momencie wyodrębnienia lokalu hipoteka nie obejmuje już takiego lokalu. Projekt nowej ustawy deweloperskiej nakłada na deweloperów, którzy swoje przedsięwzięcie deweloperskie finansują z kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, która jest przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego, obowiązek uzyskania wyżej wymienionej zgody. Takie rozwiązanie ma na celu zabezpieczenie nabywców w przypadku upadłości dewelopera, który co prawda zakończył przedsięwzięcie deweloperskie ale lokale nie zostały jeszcze wyodrębnione. Deweloper będzie miał również obowiązek posiadania takiej zgody w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej oraz umowy przedwstępnej.
Umowa rezerwacyjna do 1% ceny nieruchomości
Obowiązująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie reguluje kwestii tzw. umowy rezerwacyjnej, która w praktyce jest często wykorzystywana przez deweloperów. Potencjalni nabywcy starając się o kredyt często wzywani są przez banki do przedłożenia dokumentacji dotyczących lokalu, a w przypadku braku możliwości sporządzenia i podpisania umowy deweloperskiej (np.: nie została rozpoczęta inwestycja) często jedynym dokumentem pozostaje umowa rezerwacyjna. Umowa rezerwacyjna polega na wycofaniu przez dewelopera określonego mieszkania ze swojej oferty sprzedaży na rzecz nabywcy, który zazwyczaj uiszcza opłatę rezerwacyjną. Umowy rezerwacyjne jako umowy nieuregulowane ustawowo nie nakładają na dewelopera obowiązku sporządzenia i przedstawienia prospektu informacyjnego. Brak regulacji stwarza ryzyko utraty wpłaconej przez nabywcę opłaty rezerwacyjnej. Projekt ustawy deweloperskiej wprowadza swobodę stron co do zawarcia umowy rezerwacyjnej, jednak określa górny próg opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1% ceny lokalu lub domu jednorodzinnego. Ponadto określa sytuacje, w przypadku których opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi. Do sytuacji takich należy:
- nieuzyskanie kredytu przez rezerwującego;
- niewykonanie przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży oraz;
- dokonanie przez dewelopera zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie.
Deweloper będzie miał obowiązek przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w przypadku podpisania umowy deweloperskiej, bądź umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy umowa deweloperska lub umowa przedwstępna została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. To samo dotyczy sytuacji gdy deweloper podpisując umowę rezerwacyjną nie wykona zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży.
Uregulowanie w ustawie deweloperskiej umowy rezerwacyjnej, poza zabezpieczeniem interesu konsumentów, będzie miało również pozytywny wpływ dla samych deweloperów, ponieważ instytucja umowy rezerwacyjnej zapewni im możliwość wykazania przed kredytodawcą poziomu zainteresowanie ze strony konsumentów ich ofertą deweloperską.
Zmiana w prospekcie do informacji kupującego
Do obowiązków dewelopera zgodnie z przepisami projektu ustawy będzie należało poinformowanie w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej o zmianach wprowadzanych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Celem projektodawcy jest zabezpieczenie kupującego przed wprowadzaniem przez dewelopera jednostronnych zmian w prospekcie informacyjnym. Jest to istotne z punktu widzenia rezerwującego, ponieważ wprowadzona zmiana może być istotna pod kątem podjęcia przez niego decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego.
Rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy deweloperskiej na nowe rodzaje umów zawieranych z nabywcami
Kolejną zmianą, którą przewiduje projekt ustawy deweloperskiej jest rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy deweloperskiej na nowe rodzaje umów zawieranych z nabywcami, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub zakupionego wraz z nim lokalu użytkowego. Aktualnie zawierane przez deweloperów przedwstępne umowy sprzedaży lokalu bądź domu jednorodzinnego nie są regulowane przez obowiązującą ustawę, co w praktyce oznacza brak wymogu otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
W ostatnim artykule z tej serii przedstawię kwestię odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego oraz planowanego rozszerzenia przesłanek do odstąpienia od umowy deweloperskiej albo jednej z innych umów zawieranych z nabywcą, których przedmiotem jest przeniesienie prawa własności.
Część 1 artykułu TUTAJ
Część 2 artykułu TUTAJ
Autor: Ernest Bucior, radca prawny Russell Bedford Poland
