Zakup własnego mieszkania był dla większości osób dużym przeżyciem emocjonalnym. Wraz ze wzrostem cen mieszkań rosła również tolerancja osób zainteresowanych zakupem na podejmowanie ryzykownych decyzji. W przestrzeni publicznej co jakiś czas pojawiały się informacje o upadku kolejnego dewelopera i utracie środków przez klientów tego dewelopera. To właśnie takie sytuacje skłoniły ustawodawcę do wprowadzenia rewolucyjnych zmian mających przeciwdziałać tego typu sytuacjom.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Ustawa wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowiący wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki Funduszu mają być przeznaczone na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub umowy w przypadku sytuacji wskazanych w umowie, m.in. w sytuacji upadłości dewelopera. Przedmiotowa zmiana jest korzystna dla nabywców, ponieważ zabezpiecza dokonane przez nich wpłaty czyniąc minimalizując utratę wniesionych do inwestycji deweloperskiej środków. Z uwagi na głośne upadłości deweloperów, jakie miały miejsce w przeszłości należy ocenić pozytywnie wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnej, który powinien zapobiec utracie oszczędności nabywców w przyszłości.
Obowiązek przeprowadzenia kontroli inwestycji
Wprowadzono również obowiązek przeprowadzenia przez bank obszernych kontroli inwestycji przed wypłatą deweloperowi środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Kontrola obejmuje m.in. weryfikację, czy wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe, czy deweloper posiada tytuł własności albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia budowy, jak również analizę czy wypłacone środki są zgodne z celami finansowymi przedsięwzięcia deweloperskiego. W związku z powyższym zakres kontroli banku nad procesem inwestycji deweloperskiej staje się swego rodzaju gwarantem, że deweloper przeznaczy środki nabywców na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego.
Nowe obowiązki dla dewelopera
Powstał również obowiązek informacyjny po stronie dewelopera, który od 1 lipca 2022 r. będzie musiał przedstawić osobie zainteresowanej decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz akt ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Ustawodawca wprowadził również tzw. domniemanie uznania wad. Ma ono zastosowanie w przypadku braku reakcji dewelopera odnośnie do zgłoszonych przez nabywcę wad w terminie 14 dni. W takiej sytuacji istnieje domniemanie, że przedmiotowe wady zostały przez dewelopera uznane i ma on obowiązek dokonania ich naprawy w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Brak dokonania naprawy powoduje, że deweloper ma obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu naprawy wad z jednoczesnym wskazaniem przyczyn takiego stanu rzeczy – nie może to się jednak wiązać z nadmiernymi niedogodnościami po stronie nabywcy.
Co więcej ustawa przewiduje, że w przypadku braku usunięcia wad w terminie 30 dni i braku wyznaczenia dodatkowego terminu na ich usunięcie lub w przypadku braku usunięcia wad w dodatkowym wyznaczonym terminie, to nabywca ma prawo dokonania naprawy zastępczej wad, którego koszt obciąża dewelopera.
Ustawa wprowadza również po stronie nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu umowy z uwagi na jego istotne wady, których deweloper nie uznał w protokole. W razie uznania przez dewelopera istnienia wady istotnej przedmiotu umowy a następnie braku dokonania jej usunięcia, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Należy jednak podkreślić, że ponowna odmowa dokonania odbioru przedmiotu umowy z uwagi na istnienie istotnej wady wymaga przedłożenia opinii rzeczoznawcy budowlanego, który potwierdza istnienie istotnej wady przedmiotu umowy. W takiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.
Przedmiotowe zmiany w sposób racjonalny porządkują dotychczasowy stan rzeczy i należy je oceniać pozytywnie.
Autor: Maksymilian Kulczycki
Autor jest absolwentem Akademii Leona Koźmińskiego na kierunku Prawo oraz Finanse i Rachunkowość. Od 2022 r. związany z Russel Bedford Poland. W 2018 roku ukończył aplikację adwokacką w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. W 2019 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu adwokackiego. Przedmiotem jego zainteresowań zawodowych jest prawo spółek handlowych, w szczególności fuzje i przejęcia, przekształcenia, jak również prawo podatkowe, w szczególności podatek dochodowy od osób prawnych.
