Jak było do tej pory?
Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910) pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat. Warto przy tym wspomnieć, że osoba, której mieszkanie zostało sprzedane, nie ma prawa ubiegać się o lokal zamienny. Jednak problem stanowi słowo „długotrwale”, które może być rozumiane na różne sposoby. Po skierowaniu sprawy dłużników do sądu wymiar sprawiedliwości najczęściej odmawia udzielenia zgody na sprzedaż. Powodem tego jest fakt, że mieszkanie jest warte o wiele więcej niż kwota zadłużenia, a wyrzucanie ludzi na bruk to ostateczność.
Dłużnicy muszą ponieść konsekwencje swoich długów
Nowelizacja ustawy o własności lokali Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii ma zostać uchwalona już w 2021 r. Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu traktowania dłużników. W końcu sprecyzowane zostanie to, po jakim czasie będzie można licytować ich mieszkania. Postuluje się przede wszystkim, aby wskazać w ustawie próg kwotowy, od którego możliwa byłaby licytacja. Takie rozwiązanie sprawi, że ludzie nie będą tracić mieszkania za niewielkie kwoty rzędu kilku tysięcy. Rząd ma rozwiązanie tej sytuacji. Z założenia zaległość pozwalająca na licytację ma wynosić równowartość minimum dziewięciomiesięcznych opłat. Nadal w każdym przypadku decyzję o licytacji podejmowałby sąd. W wyjątkowej sytuacji, gdy lokator nie płaci z ważnego powodu, np. choroby, sąd mógłby nie zgodzić się na odebranie mu mieszkania.
Wątpliwości ekspertów odnośnie nowelizacji
Prawnicy krytykują niektóre kwestie dotyczące nowego pomysłu resortu rozwoju.
Ustawodawca powinien rozważyć utworzenie skutecznego mechanizmu windykacyjnego, który byłby stosowany jeszcze przed rozpoczęciem pozbawiania własności lokalu. Pomysłem, który miałby pomóc dłużnikom w spłacie zadłużenia to chociażby rozłożenie długu na raty.
Nie do końca właściwe wydaje się wyznaczenie momentu wszczęcia tego mechanizmu za pomocą okresu narastania zaległości. Według opinii ekspertów powinno się określić konkretny pułap kwotowy, od którego wspólnota mogłaby podejmować działania wobec dłużnika.
Ideę utworzenia realnego mechanizmu dochodzenia roszczeń należy ocenić pozytywnie. Nowelizacja może być narzędziem do rozwiązania problemu, jakim jest utrzymywanie dłużnika przez ogół mieszkańców danego budynku. Nie może być jednak narzędziem, które będzie łamać życia ludzi faktycznie nieradzących sobie z zadłużeniem z powodu choroby swojej czy dziecka. Być może dla takich osób powinny być przygotowywane lokale zastępcze.
