Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, wchodzi w życie dnia 1 lipca 2022 r. Jedną z kluczowych zmian w porównaniu z – uchylaną przez nową ustawę deweloperską - ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska), jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (Fundusz). W uzasadnieniu do projektu ustawy (druk nr 985) wskazywano przede wszystkim, że intencją projektodawcy jest zapewnienie komplementarnego systemu ochrony środków nabywcy, co oznacza, że koniecznym jest wprowadzenie zestawu instrumentów wzajemnie ze sobą połączonych i wzajemnie się uzupełniających, a środki nabywcy mają być chronione na takim samym poziomie bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przepisy dotyczące Funduszu zawarte zostały w art. 46-56 nowej ustawy deweloperskiej. Należy mieć jednak na uwadze, że część przepisów dotyczących Funduszu, tj. art. 46, art. 47 i art. 48 ust. 6 nowej ustawy deweloperskiej, miała inną datę wejścia w życie, tj. 30 dni od dnia ogłoszenia.
Fundusz stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), który zapewnia obsługę Funduszu. Środki Funduszu mogą pochodzić z różnych źródeł, takich jak: składki należne od deweloperów, odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym UFG i przychodów z lokat środków Funduszu, roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku o zwrot wypłaconych nabywcy kwot, wpływy z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera, środki uzyskane przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu, inne wpływy.
Środki Funduszu będą przeznaczane na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy między nabywcą a deweloperem (o charakterze zobowiązującym), w szczególności w następujących przypadkach:
- wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego,
- wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
- uprawomocnienie się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
- odstąpienie od jednej z umów przez syndyka (uprawnienie wynikające z art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe),
- odstąpienie od jednej z umów przez zarządcę (uprawnienie wynikające z art. 298 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne),
- odstąpienie od jednej z umów przez nabywcę i nieotrzymania przez niego zwrotu środków w terminie,
- odstąpienie od jednej z umów przez nabywcę, w przypadku, gdy syndyk zażądał wykonania umowy,
- niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Dokonanie przez Fundusz zwrotu wpłat powodować będzie z mocy prawa przejście na UFG roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku o zwrot wypłaconych nabywcy kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.
Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz ma być wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy między nabywcą a deweloperem (o charakterze zobowiązującym), a w przypadku wcześniejszego zawarcia umowy rezerwacyjnej i poniesienia przez nabywcę opłaty rezerwacyjnej, która następnie zostaje przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy – wartość wpłaty dokonanej przez dewelopera. Stawka stanowić ma iloczyn wartości wpłaty dokonanej odpowiednio przez nabywcę lub dewelopera oraz odpowiedniej stawki procentowej, przy czym maksymalna wysokość stawki procentowej nie może przekraczać (1) 1% - w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo (2) 0,1% - w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Z powyższego wnioskować można, iż intencją takiego rozróżnienia wysokości składek może być próba rozpowszechnienia stosowania przez deweloperów zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Wyliczenia wysokości składki dokonywać będzie deweloper, który będzie wpłacać ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. W dalszej kolejności składkę tę bank będzie odprowadzać do Funduszu. Składka przekazana na Fundusz nie będzie podlegała zwrotowi.
Dokonanie przez Fundusz zwrotu wpłat powodować będzie z mocy prawa przejście na UFG roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku o zwrot wypłaconych nabywcy kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.
W związku z utworzeniem Funduszu, UFG będzie również prowadził w systemie teleinformatycznym Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (Ewidencja). W Ewidencji będą gromadzone określone dane i informacje o deweloperach posiadających mieszkaniowe rachunku powiernicze, nabywcach, bankach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych, umowach (o charakterze zobowiązującym) między nabywcą a deweloperem, mieszkaniowych rachunkach powierniczych, składkach należnych od deweloperów czy też datach odprowadzenia składki przez bank do Funduszu.
UFG wypłacać będzie środki z Funduszu po otrzymaniu z banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (a w przypadku spełnienia warunku gwarancji wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego) określonych informacji, a także po złożeniu przez nabywcę wniosku oraz oświadczenia o wysokości środków zwróconych przez dewelopera. Wniosek ten powinien zawierać imię (imiona), nazwisko, PESEL, adres korespondencyjny i zameldowania nabywcy, numer mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz nazwę banku prowadzącego ten rachunek, na który nabywca dokonywał wpłat, numer rachunku oraz nazwę banku prowadzącego rachunek, na który mają zostać wypłacone środki.
