Pamiętaj o formie pisemnej
Po pierwsze należy pamiętać, że warto zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej, mimo że przepisy co do zasady nie nakładają takiego obowiązku.
Najemca jest zobowiązany do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu w gotówce, na konto lub w świadczeniach innego rodzaju. Strony mogą ustalić płatność dowolnie: miesięcznie, rocznie czy nawet jednorazowo (w całości za cały okres najmu). Wynajmujący muszą jednak pamiętać, że czym innym jest czynsz najmu, a czym innym są opłaty za media, czy opłaty administracyjne. Jeżeli koszty te mają być ponoszone przez najemcę, należy to wyraźnie zaznaczyć w umowie. Należy również określić termin płatności opłat (np. „do 10. dnia każdego miesiąca”). Korzystne dla wynajmujących będzie także wskazanie, że przez dzień płatności czynszu strony uznają dzień zaksięgowania środków na rachunku wynajmującego (a nie na przykład dzień obciążenia rachunku najemcy).
Określ odsetki za opóźnienia płatności
W przypadku nieterminowej płatności czynszu wynajmującym przysługują odsetki za opóźnienie. Jeżeli umowa nie określa wysokości odsetek, wynajmującemu będą przysługiwać odsetki ustawowe za opóźnienie, które wynoszą obecnie 7% rocznie. W umowie najmu warto zatem wskazać, że wynajmującemu przysługują odsetki maksymalne za opóźnienie, gdyż obecnie jest to 14% rocznie.
Wprowadź klauzulę waloryzacyjną
W interesie wynajmującego jest również wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej. Jest to szczególnie istotne w przypadku wieloletnich umów zawieranych na czas oznaczony. Odpowiednio skonstruowana klauzula waloryzacyjna uprawnia wynajmującego do regularnego podnoszenia czynszu o określoną kwotę. Klauza ta stanowi zabezpieczenie przed spadkiem wartości pieniądza albo przed wzrostem kosztów utrzymania mieszkania.
Przygotuj protokół odbioru
Choć najemca z mocy prawa jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym, to umowa może doprecyzować te czynności, a także nałożyć na niego dodatkowe obowiązki. Niestety czasami lokal mieszkalny ulega uszkodzeniom w czasie trwania najmu. Część uszkodzeń może stanowić tak zwane „normalne zużycie lokalu”, ale część może wynikać z winy najemcy. Jeżeli pogorszenie wynika z winy najemcy, to wynajmujący ma prawo żądania naprawienia szkody z tego tytułu. Istotne jest jednak, że to wynajmujący musi tę szkodę udowodnić. W interesie wynajmującego jest zatem przygotowanie szczegółowego protokołu przekazania i odbioru lokalu. Do protokołu można dołączyć zdjęcia dokumentujące stan lokalu. Dzięki takiemu szczegółowemu protokołowi strony mogą uniknąć niepotrzebnych i długotrwałych sporów dotyczących powstałych uszkodzeń.
Ustal kaucję
Ryzyko terminowej płatności czynszu i innych opłat, a także ryzyko uszkodzenia mieszkania powoduje, że wynajmujący często zabezpieczają swoje interesy przez ustanowienie kaucji. Rozwiązanie to należy ocenić jako korzystne dla wynajmujących, jednak pod warunkiem precyzyjnego określenia, jaki zakres interesów wynajmującego zabezpiecza kaucja.
Oczywiście powyższe informacje stanowią jedynie skrótowe przedstawienie najważniejszych kwestii związanych z najmem lokalu. Przygotowując umowę najmu, należy zawsze szczegółowo rozpoznać indywidualne interesy stron, które będą różne w zależności od okoliczności.
Autor: Przemysław Lach, aplikant radcowski Russell Bedford
