Zorganizowana i zaplanowana sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu

Podział gruntu, wydzielenie dróg czy wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy jest według urzędu skarbowego zorganizowanym działaniem, które wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami. Zatem podział gruntu, a następnie sprzedaż poszczególnych działek, będzie uważana za działalność gospodarczą w formie obrotu nieruchomościami, co za tym idzie do ceny każdej działki doliczany będzie obowiązkowy podatek VAT.

Nowa interpretacja KIS

O wydanie interpretacji indywidualnej wystąpił właściciel gruntu rolnego. Zamierzał on przekształcić swój grunt na 16 mniejszych działek budowlanych, a następnie je sprzedać. Niektóre działkizabudowane były budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym. Wspomnieć należy, iż wnioskodawca w momencie planowanej sprzedaży prowadził działalność gospodarczą w zakresie praktyki lekarskiej i nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. Właściciel gruntu chciał upewnić się, że organ skarbowy podziela jego zdanie, iż sprzedaż poszczególnych działek, w tym działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Okazało się jednak, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie podzielił stanowiska wnioskodawcy. Dyrektor KIS podkreślił, iż na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535) – zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Co więcej – grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 wspomnianej ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1. Dlatego podział gruntu, wydzielenie dróg czy wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy będzie zorganizowanym działaniem w celu obrotu towarem w postaci gruntu. Według Dyrektora KIS od czynności tej będzie trzeba odprowadzić podatek VAT.

Odmienny pogląd NSA

W orzeczeniu NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13, pogląd ten był zupełnie inny, gdyż według sądu „zbycie nawet kilkunastu działek, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może działać z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie "prywatnym" dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży”.

Z innego orzeczenia NSA z dnia 17 kwietnia 2019 r. o sygn. I FSK 578/17 możemy dowiedzieć się również, iż „nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami”. Co wskazuje na to, że podział nieruchomości na mniejsze działki w tym przypadku nie ma charakteru handlowego, ponieważ należał do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedaż działek to działalność gospodarcza, od której trzeba odprowadzić VAT

Nowe stanowisko, przyjęte przez Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2019 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU mówi o tym, że w tej sytuacji najważniejszy jest zorganizowany charakter działań. Zatem jeżeli działaniom wykonanym przez dany podmiot, który dokonuje dostawy towarów (w tym przypadku gruntów), możliwe będzie przypisanie znamion działalności gospodarczej, to w efekcie podmiot ten uzyska automatycznie status podatnika, a jednocześnie dostawy te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W omawianej interpretacji organ podatkowy powołał się na wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. powiązanych ze sobą spraw tj. C-180/10 oraz C-181/10, w których TSUE wskazał, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (….) a liczba i zakres dokonywanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.(…) Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT”, czyli w tym przypadku tymi środkami będą wszystkie niezbędne czynności potrzebne do podziału nieruchomości, przekształcenia gruntu w działki budowlane, a także wszelkie działania marketingowe. Czynności te będą wskazywały na to, iż sprzedaż podzielonego gruntu nie będzie należała do zakresu zwykłego zarządu majtkiem prywatnym, gdyż sytuacja, w której dokonywana będzie dostawa terenu budowlanego nie może zostać uznana za zwykłe wykonywanie praw własności. Zdaniem Dyrektora KIS, analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż tych działek należy uznać za działalność gospodarczą, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pomimo wyroków NSA, z których możemy dowiedzieć się, iż „zbycie nawet kilkunastu działek, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej VAT…”, jak również, że „…podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami” Dyrektor KIS przedstawił zupełnie inny pogląd. W interpretacji wskazał, iż analizując całokształt opisanej sytuacji wywnioskować możemy, że planowany podział nieruchomości, a następnie sprzedaż poszczególnych działek, będzie miał charakter handlowy. Podjęte przez wnioskodawcę działania nie będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, dlatego według Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sprzedaż podzielonych działek będzie musiała zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Na podstawie interpretacji indywidualnej z 19 lipca 2019 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU