Wobec tego, wszystkie czynności polegające na dostawie towarów, a tym jest właśnie sprzedaż nieruchomości, podlegać będą opodatkowaniu. Podatnik sprzedając nieruchomość będzie zobowiązany ją opodatkować.
Podatnikiem w rozumieniu ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat działalności.
Ustawodawca zawarł jednak w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT warunki pod jakimi podatnik może skorzystać ze zwolnienia w momencie sprzedaży nieruchomości. W przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazano, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Definicje pierwszego zasiedlenia wskazano w ustawie o VAT. Rozumie się przez nią oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (ustawy o PIT, Dz. U.1991 Nr 80, poz. 350, ze zm.) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT, Dz. U. 1992, Nr 21, poz. 86 z zm.), gdzie wskazuje się, że ulepszenia taktuje się jako przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptacje lub modernizację, podobnie jak w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. 1994 Nr 121, poz. 591, ze zm.), muszą one jednak stanowić co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10 uznał, że pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania,
w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing. Jest to oddanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem tylko pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli.
Jeśli natomiast podatnik nie spełni warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma możliwość jeszcze skorzystania z pkt 10a tego art. W tym wypadku ustawodawca wskazał, że zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt. 10, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Najistotniejszą przesłanką jest tutaj „pierwsze zasiedlenie” po wybudowaniu lub po ulepszeniu. To ono decyduje o możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części. Istotnym elementem jest również kwestia czy dokonującemu dostawy obiektów budowlanych w stosunku do nich przysługiwało podatnikowi, czy też nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
W interpretacji indywidualnej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 12 stycznia 2016 r. (ILPP2/4512-1-776/15-4/MN) wskazuje, że ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takiej sytuacji zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dopiero w momencie, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części wypełnia przesłanki negatywne, uniemożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (lit. a lub lit. b tego przepisu) – należy zbadać, czy dostawa taka może być objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Bowiem, z tego przepisu jednoznacznie wynika, że ze zwolnienia korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10.
Wobec tego, podatnik przy sprzedaży danej nieruchomości jeśli spełnił warunki z ww. przepisów będzie podlegał opodatkowaniu, ale ze względu na zwolnienie nie zapłaci podatku należnego.
Na koniec warto jeszcze wskazać, że podatnicy, którzy wykonują jedynie czynności zwolnione mogą skorzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
o VAT. Zwolnienie od podatku określone w tym przepisie dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Zatem, nawet jeśli podatnik sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie w każdym przypadku będzie zobowiązany do jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
