Projekt ustawy deweloperskiej wprowadza pewne zmiany w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Aktualnie przeniesienie na nabywcę prawa wynikającego z umowy deweloperskiej lub umowy zawartej już po ustanowieniu odrębnej własności lokalu poprzedzone jest jego odbiorem. Projekt ustawy deweloperskiej wprowadza 14-dniowy termin od dnia podpisania protokołu z odbioru, w którym to deweloper informuje nabywcę o uznaniu bądź nieuznaniu wad. Przekroczenie tego terminu będzie jednoznaczne z uznaniem przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu.
Obowiązki dewelopera w zakresie naprawiania wad zgłoszonych w protokole
Deweloper, który uznał wady zgłoszone przez nabywcę w protokole, ma obowiązek ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. W przypadku, gdy deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad przez niego uznanych może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Przy czym w wyznaczony przez dewelopera termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli jednak wada nie zostanie usunięta po upływie przedmiotowego terminu wyznaczonego przez dewelopera, nabywca wyznaczy deweloperowi dodatkowy termin na usunięcie wady, po upływie którego nabywca będzie mógł dokonać usunięcia wady na koszt dewelopera.
Do obowiązków dewelopera będzie należało zamieszczenie w prospekcie informacyjnym stosownej informacji dotyczącej tych przesłanek odstąpienia od umowy w prospekcie informacyjnym
Obecnie przepisy nie przewidują prawa nabywcy do odmowy odbioru lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, w przypadku gdy ma on wady istotne, nawet jeśli wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z takiego lokalu lub domu. Projekt ustawy deweloperskiej w art. 40 ust. 9 przewiduje prawo nabywcy do odmowy odbioru lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej. Odmowa dokonania odbioru będzie odnotowywana w protokole odbioru. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywcy będzie przysługiwać prawo odstąpienia od umowy.
Uregulowanie kwestii zgłaszania wad
Obecnie przepisy nie przewidują procedury zgłaszania wad w okresie pomiędzy odbiorem a przeniesieniem prawa własności nieruchomości. W tej sytuacji nabywca nie może skorzystać z uprawnień przysługujących mu z tytułu rękojmi. Projekt ustawy deweloperskiej przewiduje uregulowanie kwestii zgłaszania deweloperowi wad stwierdzonych w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. Nabywcy, który zgłosi w tym okresie wadę będą przysługiwały te same uprawnienia. jakie przysługiwały mu przy odbiorze lokalu lub domu jednorodzinnego.
Rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających do odstąpienia od umowy
Aktualnie funkcjonująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje szereg przesłanek uprawniających strony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku niewykonywania przez strony obowiązków wynikających z ustawy. Projekt ustawy deweloperskiej przewiduje dodatkowe przesłanki uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach:
- brak zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego pomimo takiego ustawowego obowiązku (w sytuacji wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy MRP)–w tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po dokonaniu przez bank zwrotu środków zgodnie z art. 10 ust. 3 projektu ustawy deweloperskiej, niepoinformowania nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 10 dni od dnia zawarcia takiej umowy;
- niepoinformowanie nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowiązek ten jest konsekwencją upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i obowiązku dewelopera zawarcia nowej umowy MRP), w tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o wydaniu przez KNF decyzji dotyczącej upadłości banku lub postanowienia sąd w zakresie upadłości banku;
- brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipotekę, pomimo obowiązku uzyskania takiej zgody;
- braku usunięcia przez dewelopera istotnej wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę w razie powtórnego odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Do obowiązków dewelopera będzie należało zamieszczenie w prospekcie informacyjnym stosownej informacji dotyczącej tych przesłanek odstąpienia od umowy w prospekcie informacyjnym.
W przypadku odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej z przyczyn wskazanych w projekcie ustawy deweloperskiej umowa taka uważna jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Dodatkowo postanowienie zawarte w umowie deweloperskiej zastrzegające możliwość odstąpieniu od umowy za zapłatą oznaczonej sumy pieniężnej w związku z zaistnieniem, którejś z przesłanek ustawowych będzie nieważne.
Deweloper w terminie 30 dni od oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy zobowiązany będzie do zwrotu środków wpłaconych deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloper, który nie zwróci nabywcy środków w terminie, nie będzie mógł zawrzeć umowy dotyczącej tego lokalu mieszkalnego lub dom jednorodzinnego z inną osobą. Umowa zawarta z naruszeniem tego zakazu jest nieważna z mocy prawa.
Podsumowując całą serię artykułów o projekcie ustawy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, należy zauważyć, że proponowane rozwiązania powinny przysłużyć się lepszej ochronie nabywców. Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy deweloperskiej na nowe rodzaje umów zawieranych z nabywcami, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub zakupionego wraz z nim lokalu użytkowego, uregulowanie umowy rezerwacyjnej czy wprowadzenie do procedury oddania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego prawa nabywcy do odmowy odbioru – powinny znacząco wpłynąć na branżę deweloperską, wyrównując niejako pozycje nabywców w stosunku do deweloperów. Podmioty chcące prowadzić działalność deweloperską podlegać będą większej weryfikacji pod kątem możliwości finansowych bądź zdolności kredytowej eliminując z rynku podmioty niegwarantujące pomyślne przeprowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego.
Autor: Ernest Bucior, radca prawny Russell Bedford Poland
